Mikä on KVR-putkiremontti?

KVR eli kokonaisvastuurakentaminen on urakkamuoto, jossa yksi toimija vastaa taloyhtiön putkiremontin sekä suunnittelusta että toteutuksesta yhdellä sopimuksella. Malli eroaa merkittävästi perinteisestä tavasta toteuttaa putkiremontti, jossa suunnittelu ja toteutus kilpailutetaan erikseen.

Miten KVR-putkiremontti toimii käytännössä?

Perinteisessä putkiremontissa taloyhtiö kilpailuttaa ensin suunnittelun ja vasta valmiiden suunnitelmien pohjalta itse urakan. Työn eri vaiheissa on mukana useita toimijoita: rakennuttajakonsultti, suunnittelija, pääurakoitsija ja tämän aliurakoitsijat. Vastuu kokonaisuudesta jakautuu, ja taloyhtiön hallituksen sekä isännöitsijän tehtäväksi jää sovittaa palaset yhteen.

KVR-mallissa työnjako on toinen. Taloyhtiö tekee hankesuunnittelun, jossa määritellään tavoitteet ja laatutaso, ja urakoitsija jatkaa siitä eteenpäin vastaten sekä toteutussuunnittelusta että itse rakennustyöstä. (Rakentaja.pro)

Vastuunjaon ero näkyy myös hinnoittelussa. Perinteisessä mallissa lopullinen kustannus varmistuu vasta, kun suunnittelu on valmis ja tarjoukset saatu. KVR-mallissa urakoitsija voi antaa kiinteän kokonaishinnan jo varhaisessa vaiheessa, koska sama toimija vastaa molemmista vaiheista.

Miksi KVR sopii erityisen hyvin putkiremontteihin?

Erityisesti 1970- ja 1980-luvuilla rakennetuissa kerrostaloissa asuntopohjat ja putkiratkaisut toistuvat usein samankaltaisina porraskäytävästä toiseen. Toistuvuus on KVR-mallin selvä etu: sama tekninen ratkaisu monistuu koko kiinteistöön, ja urakoitsija pystyy hinnoittelemaan hankkeen tarkasti jo hankesuunnitteluvaiheessa. (Kiinteistöliitto Uusimaa)

Kun asunnot ovat teknisesti samanlaisia, myös työmaan aikataulutus ja materiaalihankinnat sujuvat tehokkaammin. Tämä pitää kustannukset yleensä paremmin hallinnassa kuin hankkeissa, joissa jokainen vaihe kilpailutetaan erikseen.

KVR-putkiremontin tyypilliset vaiheet

Vaikka KVR-mallissa työ on keskitetty yhdelle toimijalle, hanke etenee silti selkeissä vaiheissa. Taloyhtiön kannattaa tietää, missä kohdin sen omat päätökset ovat ratkaisevia.

1. Kuntotutkimus. Ennen urakkamuodon valintaa selvitetään putkiston todellinen kunto FISE-pätevöidyn LVV-kuntotutkijan tekemällä tutkimuksella. (SuLVI)
2. Hankesuunnittelu. Taloyhtiö määrittelee remontin tavoitteet, laajuuden ja laatutason. Tämä on taloyhtiön tärkein vaihe KVR-hankkeessa. (Rakentaja.pro)
3. Urakoitsijan kilpailutus. Hankesuunnitelman pohjalta pyydetään tarjoukset. KVR-tarjoukset sisältävät sekä suunnittelu- että toteutusosuuden yhtenä kokonaisuutena.
4. Yhtiökokouspäätös. Yhtiökokous tekee päätöksen urakkamuodosta ja urakoitsijasta – käytännön vaiheet ja päätöskertojen määrä voivat vaihdella taloyhtiöittäin.
5. Toteutussuunnittelu ja toteutus. Urakoitsija laatii tekniset toteutussuunnitelmat vasta kilpailutuksen jälkeen ja toteuttaa työt sovitussa aikataulussa. (Rakentaja.pro)
6. Vastaanotto ja takuuaika. Työn valmistuttua pidetään vastaanottotarkastus. Urakoitsijan takuuaika on tavallisesti kaksi vuotta, ellei toisin ole sovittu. (Rakennustieto, YSE 1998; Kiinteistöliitto Uusimaa)

KVR-mallin hyödyt taloyhtiölle

Yksi vastuutaho. Jos jotain menee vikaan, taloyhtiön ei tarvitse selvitellä, kenen vastuulla ongelma on. Vastuu suunnitelmien toimivuudesta ja toteutuksen laadusta on koko ajan samalla toimijalla. (Rakentaja.pro)

Hinta tiedossa aikaisin. Kiinteä kokonaishinta helpottaa yhtiökokouspäätöstä ja rahoituksen järjestämistä. Osakkaat tietävät jo etukäteen, minkä suuruinen rahoitusvastike on tulossa.

Nopeampi eteneminen. Erillisiä suunnittelun ja toteutuksen kilpailutuksia ei tarvita, joten hanke pääsee liikkeelle nopeammin.

Kevyempi hallinnollinen taakka. Yksi sopimuskumppani ja yksi yhteyshenkilö keventävät hallituksen ja isännöitsijän työtä.

Mitä taloyhtiön on hyvä huomioida ennen KVR-päätöstä?

KVR ei ole ihmelääke. Sen onnistuminen riippuu kolmesta asiasta: hankesuunnitelman laadusta, urakoitsijan osaamisesta ja siitä, miten hyvin taloyhtiön tavoitteet on kirjattu.

Hankesuunnitelma on KVR-hankkeen perusta. Koska urakoitsija vastaa suunnittelusta, sen on saatava taloyhtiöltä riittävän tarkka kuva siitä, mitä halutaan. Jos hankesuunnitelma on liian ylimalkainen, lopputuloskin voi jäädä tavoitteista.

Urakoitsijan valinnalla on suurempi merkitys kuin perinteisessä mallissa. Koska KVR-urakoitsija vastaa sekä suunnitelmista että niiden toteuttamisesta, sen kokemuksella samantyyppisistä kohteista ja taloudellisella vakaudella on tavanomaista suurempi painoarvo. Kilpailutuksessa kannattaa pyytää referenssit vastaavista taloyhtiökohteista.

Yksityiskohtaiset ratkaisut ovat urakoitsijan käsissä. Tilaaja ei voi KVR-mallissa määritellä toteutuksen yksityiskohtia yhtä tarkasti kuin perinteisessä mallissa. Tämä on samalla mallin vahvuus ja rajoitus.

Tarjouspyynnön kannalta tärkeät asiat

Kun taloyhtiö pyytää KVR-tarjouksia, vertailukelpoisuus edellyttää, että kaikki tarjoajat vastaavat samoihin lähtötietoihin. Hyvässä KVR-tarjouspyynnössä on määritelty vähintään:

• kohteen perustiedot (rakennusvuosi, huoneistomäärä, huoneistoala)
• kuntotutkimuksen keskeiset havainnot
• remontin tavoitteet ja rajaukset (mitä uusitaan, mitä ei)
• laatutaso ja materiaalit pääpiirteittäin
• toivottu aikataulu
• YSE 1998 -sopimusehdot ja RT 80367 KVR-urakkasopimus

Tarjoajilta kannattaa pyytää myös referenssit vastaavista taloyhtiökohteista sekä selvitys siitä, miten suunnittelu on organisoitu urakoitsijan omassa organisaatiossa.

Usein kysytyt kysymykset

Mitä KVR tarkoittaa lyhenteenä?
Kokonaisvastuurakentamista. Käytössä myös nimet SR-urakka ja avaimet käteen -urakka. Kaikissa on kyse samasta mallista, jossa urakoitsija vastaa sekä suunnittelusta että toteutuksesta. (Suomen Kiinteistölehti)

Onko KVR virallinen urakkamuoto?
Kyllä. KVR-hankkeita varten on olemassa viralliset sopimusasiakirjat RT 80367 (KVR-urakkasopimus) ja RT 80368 (KVR-esisopimus), jotka perustuvat rakennusalan yleisiin sopimusehtoihin YSE 1998. (Rakennustieto)

Kuka vastaa suunnitteluvirheistä KVR-mallissa?
Urakoitsija, koska se laatii toteutussuunnitelmat itse. Perinteisessä mallissa vastuu suunnitelmista on tilaajalla toteutusvaiheeseen asti. (Rakentaja.pro)

Sopiiko KVR pienelle taloyhtiölle?
Kyllä. Yksi sopimuskumppani ja selkeä kokonaisvastuu keventävät hallinnollista työtä, mikä on erityisen hyödyllistä pienissä yhtiöissä.

Sopiiko KVR kaikkiin taloyhtiöihin?
KVR sopii parhaiten kohteisiin, joissa asunnot ja putkiratkaisut toistuvat samankaltaisina. Suurissa tai poikkeuksellisen monimutkaisissa hankkeissa, joissa putkiremontti on vain osa laajempaa rakennusteknistä kokonaisuutta, myös perinteinen malli voi olla perusteltu.

Lähteet

Suomen Kiinteistölehti (2015). Rakennushankkeen eri urakkamuodoista. Saatavilla: kiinteistolehti.fi

Rakennustieto Oy (2022). RT 80367 KVR-urakkasopimus ja RT 80368 KVR-esisopimus. YSE 1998 -asiakirjat. Saatavilla: uutiset.rakennustieto.fi

Rakentaja.pro (2026). Näin vastuut jakautuvat eri urakkamuotojen välillä. Saatavilla: rakentaja.pro

Kiinteistöliitto Uusimaa (2018). Putkiremontti on nyt edessä 1970- ja 1980-lukujen taloissa. Saatavilla: rakennusmaailma.fi

Kiinteistöliitto. Putkiremontti taloyhtiössä. Saatavilla: kiinteistoliitto.fi

Suomen LVI-liitto SuLVI ry. LVV-kuntotutkimus – tilaaminen ja toteutus. Saatavilla: sulvi.fi

Kiinteistöliitto Uusimaa (2022). Urakoitsijan vastuusta rakennusurakassa – takuuaika on usein valitettavan lyhyt. Saatavilla: ukl.fi